취득세 계산기 2026 — 1주택 1~3% 사잇값 공식, 조정지역 2주택 8%·3주택 12%, 생애최초 200만 감면, 지방교육세·농특세 포함

잔금을 치르면 60일 안에 취득세를 내야 등기가 됩니다. 1주택자는 집값의 1~3%로 6억 원 집이면 660만 원 안팎이지만, 조정대상지역 2주택이면 같은 집에 4,800만 원(8%)을 내는 등 주택 수와 지역에 따라 여덟 배까지 벌어집니다. 계산기에 취득가·면적·주택 수·지역을 넣으면 지방교육세·농특세까지 합한 실제 납부액과 감면액이 나옵니다.

세율표 (2026년 9월 현행)

구분	취득세	지방교육세	농어촌특별세 (85㎡ 초과)	합계 (85㎡ 이하 / 초과)
1주택 · 비조정 2주택, 6억 이하	1%	0.1%	0.2%	1.1% / 1.3%
〃 6억 초과 ~ 9억	(취득가×2/3억 − 3)%	취득세의 10%	0.2%	1.1~3.3% / +0.2%
〃 9억 초과	3%	0.3%	0.2%	3.3% / 3.5%
조정지역 2주택 · 비조정 3주택	8%	0.4%	0.6%	8.4% / 9.0%
조정지역 3주택+ · 비조정 4주택+ · 법인	12%	0.4%	1.0%	12.4% / 13.4%
증여 (일반)	3.5%	0.3%	0.2%	3.8% / 4.0%
증여 (조정지역 & 시가표준액 3억 이상)	12%	0.4%	1.0%	12.4% / 13.4%
상속	2.8%	0.16%	0.2%	2.96% / 3.16%
오피스텔	4%	0.4%	0.2%	4.6%

6억~9억 구간이 헷갈립니다. 7억이면 (7×2/3 − 3) = 1.6667%, 8억이면 2.3333%, 8억 5천이면 2.6667%입니다. 6억과 9억 경계에서 각각 1%·3%로 이어지는 연속 공식이라 "6억 1천만 원이면 갑자기 2%"가 아닙니다.

조정대상지역은 2026년 9월 현재 서울 25개구 전역 + 경기 15곳(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·기흥·의왕·하남·화성 동탄·구리)입니다. 주택 수는 세대 전원 기준으로 세고, 분양권·입주권·주거용 오피스텔도 2020년 8월 이후 취득분은 주택 수에 포함됩니다. 공시가 1억 원 이하 주택(정비구역 제외)은 주택 수에서 빠집니다.

감면 세 가지

생애최초 (2028년 12월 31일까지): 취득가 1,200,000,000원 이하, 본인과 배우자가 집을 가진 적이 없을 것. 취득세 100% 감면, 한도 2,000,000원(인구감소지역 300만 원). 소득 요건은 2023년 폐지됐습니다. 3개월 내 전입, 3년 실거주·보유 조건이 붙고 위반 시 추징됩니다. 2027년부터 40세 미만 청년은 한도 300만 원으로 올리는 개편안이 입법예고 중입니다.

출산·양육 (2024~2028년 출산): 출산 전 1년~후 5년 안에 12억 이하 주택을 취득한 1주택 가구. 100% 감면, 한도 5,000,000원. 생애최초와 중복되지 않고 둘 중 큰 쪽을 씁니다.

일시적 2주택: 이사를 위해 새집을 먼저 사고 종전 집을 3년 내 처분하면 2주택 8%가 아닌 1~3%를 냅니다. 기한을 넘기면 차액과 가산세를 추징합니다.

취득세 말고 더 드는 돈

• 국민주택채권: 시가표준액에 따라 1.3~3.1%를 매입해야 하고, 대부분 즉시 할인 매도해 그 손실(매입액의 5~15%)만 부담합니다. 6억 집이면 대략 100만 원 안팎.
• 등기 비용: 등록면허세는 취득세에 포함되지만 법무사 수수료·인지세(15만 원, 10억 초과 35만 원)·증지대가 별도로 30만~60만 원.
• 중개보수: 매매가 2억~9억은 0.4%, 9억~12억 0.5%. 10편 중개보수 계산기
• 이사·인테리어·취득 후 첫 재산세(6월 1일 기준 소유자에게 부과).

신고·납부

취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 이내 위택스 또는 시·군·구청 세무과에 신고·납부합니다. 등기를 하려면 취득세 납부 영수증이 필요해서 실무에서는 잔금 당일 법무사가 대신 냅니다. 기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다. 증여는 취득일이 속한 달 말일부터 3개월, 상속은 6개월입니다. 취득세는 양도세 계산 때 필요경비로 빠지니 영수증을 보관하세요.

집을 사고 나면 매년 두 가지 세금이 옵니다. 다음 편은 재산세와 종합부동산세입니다.