주택 양도소득세 계산기 2026 — 1세대1주택 12억 비과세, 장기보유특별공제 최대 80%, 다주택 중과 재개(+20·30%p), 단기 양도 70·60%
집을 팔 때 세금 계산. 1세대1주택 비과세(2년 보유·조정지역 2년 거주, 12억 초과분만 과세), 장기보유특별공제 최대 80%, 6~45% 세율, 2026년 5월 재개된 다주택 중과(+20·30%p), 1·2년 미만 단기세율 70·60%, 필요경비와 신고 기한.
양도소득세는 판 값에서 산 값과 경비를 뺀 차익에 붙는 세금이고, 부동산 세금 중 금액이 가장 큽니다. 같은 차익이라도 1주택 10년 보유·거주면 거의 0에 가깝고, 조정대상지역 3주택이면 차익의 70% 가까이가 세금입니다. 2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 다시 적용되고 있어 지금 파는 다주택자는 특히 계산이 필요합니다.
주택 양도소득세 계산기 (2026년 5월 10일 이후 양도 기준)
1세대1주택: 12억 초과분만 과세, 장특공제 보유 연 4%(3년~) + 거주 연 4%(2년~) 각 40% 한도. 일반: 3년 이상 보유 시 연 2%(최대 30%). 중과 대상은 장특공제 배제. 1년 미만 70%·2년 미만 60% 단일세율. 기본공제 250만 원(연 1회), 지방소득세 10% 별도. 취득 시기·거주 요건·일시적 2주택 등 특례는 반영하지 않은 근사치입니다.
계산 순서
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(취득세·중개보수·법무사비·자본적 지출)
- 장기보유특별공제 차감 (3년 이상 보유)
- 기본공제 2,500,000원 차감 (연 1회) → 과세표준
- 세율 적용 → 산출세액, 지방소득세 10% 추가
- 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 내 예정신고·납부
1세대 1주택 비과세 — 가장 중요한 규칙
한 세대(부부·같은 주소 가족)가 집 한 채를 2년 이상 보유하고 팔면 양도가 1,200,000,000원까지 비과세입니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집은 2년 이상 거주도 해야 합니다. 12억을 넘겨 팔면 초과분 비율만큼의 차익만 과세합니다.
양도가 15억, 취득가 8억, 경비 3천만 원, 10년 보유·거주라면 차익 6억 7천만 원 중 (15−12)/15 = 20%인 1억 3,400만 원이 과세 대상이고, 장특공제 80%를 빼면 2,680만 원, 기본공제 후 2,430만 원에 15% 세율을 적용해 양도세 약 239만 원(지방세 포함 263만 원)입니다. 7억 가까운 차익에 세금이 260만 원인 이유는 12억 비과세와 80% 공제가 겹치기 때문이고, 이것이 1주택 장기 보유·거주가 가장 강력한 절세인 이유입니다.
장기보유특별공제
| 보유기간 | 일반 (연 2%) | 1세대1주택 보유분 (연 4%) | 1세대1주택 거주분 (연 4%) |
|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% | 12% (거주 2년이면 8%) |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 10년 이상 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
1세대 1주택은 보유 3년 이상·거주 2년 이상일 때 보유분과 거주분을 합쳐 최대 80%입니다. 거주 없이 보유만 10년이면 일반 표(20%)가 적용되니, 12억 초과 고가 1주택은 거주 여부가 세금을 몇 배로 바꿉니다. 중과 대상 다주택자와 2년 미만 단기 양도는 공제가 없습니다.
세율 — 세 갈래
| 구분 | 세율 | 지방세 포함 |
|---|---|---|
| 1년 미만 보유 | 70% | 77% |
| 1~2년 미만 | 60% | 66% |
| 2년 이상, 일반 | 6~45% 누진 (종합소득세율과 동일) | 6.6~49.5% |
| 조정지역 2주택 (2026-05-10~) | 기본세율 +20%p (26~65%) | 최고 71.5% |
| 조정지역 3주택 이상 | 기본세율 +30%p (36~75%) | 최고 82.5% |
다주택 중과는 2022년 5월부터 유예되다가 2026년 5월 9일로 종료됐습니다. 5월 9일 이전에 계약하고 계약금을 받은 건은 계약일부터 4개월(2025년 10월 신규 지정 지역은 6개월) 안에 잔금을 치르면 중과를 피할 수 있었습니다. 정부는 2026년 8월 세제개편안에서 2027년 +5·10%p, 2028년 +10·15%p로 낮춘 뒤 2029년 원래대로 돌리는 안을 냈지만 국회 심의 중입니다. 조정대상지역이 아닌 곳의 다주택은 중과가 없고 장특공제도 받습니다. 규제지역 현황은 서울 25개구 전역 + 경기 15곳(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·기흥·의왕·하남·화성 동탄·구리)입니다.
2026년 개편안 (미확정, 참고)
1세대 1주택 기본공제를 250만 원에서 2,500만 원으로 올리고(양도가 30억 이하), 장특공제를 거주 중심으로 바꾸며, 일시적 2주택 종전 주택 처분 기한을 3년에서 2년으로 줄이는(2026년 8월 4일 이후 취득분) 내용이 정부안에 있습니다. 국회 통과 여부와 시행일은 확인 후 반영합니다.
절세 체크리스트
- 2년을 넘겨 팔면 단기세율(60~70%)을 피합니다.
- 1주택은 거주 2년을 채워야 12억 비과세와 80% 공제가 모두 살아납니다.
- 이사 갈 집을 먼저 샀다면 일시적 2주택: 종전 주택을 새집 취득 후 3년 안에(개편안 2년) 팔면 1주택 비과세를 유지합니다. 종전 주택은 1년 이상 보유 후 새집을 사야 합니다.
- 다주택자는 비조정지역 주택부터, 또는 차익이 작은 집부터 파는 순서를 세무사와 짭니다. 같은 해에 두 채를 팔면 합산 과세됩니다.
- 부부 공동명의는 각자 기본공제 250만 원과 낮은 누진 구간을 쓰므로 단독명의보다 유리한 경우가 많습니다.
- 취득세·중개보수·수리 영수증은 취득 때부터 보관합니다. 경비 1천만 원이 세금 수백만 원을 바꿉니다.
집을 팔지 않고 세를 놓으면 다른 세금이 생깁니다. 다음 편은 임대소득세와 전월세 신고제입니다.
자주 묻는 질문
1주택인데 12억 넘게 팔면 전부 과세되나요?
아닙니다. 12억 원을 넘는 부분에 해당하는 차익만 과세합니다. 양도가 15억, 취득가 8억이면 차익 7억 중 (15−12)÷15 = 20%인 1억 4천만 원만 과세 대상이고, 여기에 장기보유특별공제(보유·거주 10년이면 80%)를 빼면 과세표준은 2,800만 원 수준으로 세금이 수백만 원에 그칩니다.
다주택자 중과 유예가 끝났다는데 지금 팔면 얼마나 내나요?
2026년 5월 9일로 유예가 끝나 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 파는 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 못 받습니다. 과세표준 3억이면 2주택 58%, 3주택 68%(지방세 포함 63.8%·74.8%)입니다. 2027~2028년에 중과율을 낮추는 정부안이 있지만 확정되지 않았습니다.
산 지 1년 만에 팔면 세율이 얼마인가요?
1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 단일세율입니다(지방세 포함 77%·66%). 주택 수와 무관하고 장기보유특별공제도 없습니다. 2년만 넘기면 기본세율(6~45%)로 떨어지므로 2년 보유가 첫 번째 절세 기준입니다.
필요경비로 뭘 뺄 수 있나요?
취득세·등록세, 중개보수(살 때·팔 때), 법무사비, 새시·발코니 확장·보일러 교체 같은 자본적 지출입니다. 도배·장판·싱크대 교체 같은 수리비와 대출이자는 안 됩니다. 영수증이나 계좌이체 내역이 있어야 하므로 취득 때부터 모아 두세요.
참고·출처
※ 본 글은 일반 정보 제공 목적이며 개별 부동산 거래·세무에 대한 자문이 아닙니다. 세율·공제·규제 지역은 자주 바뀌므로 계약이나 신고 전 국세청·국토교통부·지자체 공식 안내와 세무사 상담을 거치세요.