전세 계약 체크리스트 — 등기부등본 보는 법, 보증금 안전 계산기, 확정일자·전입신고, 전세보증보험(HUG) 가입 조건 (2026년)

전세 보증금은 대부분의 사람에게 전 재산에 가까운 돈이면서, 법적으로는 집주인에게 빌려준 무담보 대출입니다. 그 돈을 지키는 장치는 계약 전 확인(등기부·시세·집주인), 계약 당일 조치(전입신고·확정일자), 그리고 보증보험 세 겹입니다. 아래 계산기로 이 집의 보증금이 안전 범위인지 먼저 확인하고, 체크리스트를 순서대로 따라가세요.

계약 전 — 세 가지를 확인한다

1. 등기부등본 (인터넷등기소, 700원)

표제부에서 주소·면적이 계약서와 같은지, 갑구에서 소유자가 계약 상대와 같은지(신분증 대조), 가압류·가처분·경매개시결정·압류가 없는지 봅니다. 하나라도 있으면 계약하지 않습니다. 을구에서 근저당 채권최고액(실제 대출의 110~130%)과 전세권·임차권 등기를 확인합니다. 근저당이 있어도 위 계산기의 안전선 안이면 가능하지만, 잔금과 동시에 말소하는 조건을 특약으로 넣는 것이 가장 안전합니다.

2. 시세와 전세가율

아파트는 국토부 실거래가와 KB시세로 시세를 잡습니다. 빌라·다세대는 시세가 불투명해 전세사기의 대부분이 여기서 일어납니다. HUG는 빌라 시세를 공시가격의 126%로 보므로 같은 기준을 쓰고, 그 값의 70% 안에 보증금이 들어오는지 봅니다. 신축 빌라를 "전세가 매매가와 같다"며 권하면 무조건 거절합니다.

3. 집주인

임대인 미납국세 열람: 보증금 10,000,000원 초과 계약은 2023년 4월부터 계약 체결 후 집주인 동의 없이 전국 세무서에서 체납 국세를 열람할 수 있습니다(계약 전에는 동의 필요). 세금 체납은 경매 시 내 보증금보다 먼저 배당되는 당해세라 반드시 봅니다. 지방세는 지자체(위택스). 등기부 소유자가 법인이거나 최근 6개월 내 소유자가 바뀌었거나, 한 사람이 빌라 수십 채를 갖고 있으면 위험 신호입니다.

계약 당일 — 특약과 신고

계약서에 다음 특약을 넣습니다. "임대인은 잔금일까지 현재 등기부 상태를 유지하며 추가 담보 설정을 하지 않는다", "잔금일 다음 날까지 소유권·담보 변동 시 계약을 해제하고 계약금을 즉시 반환한다", "근저당은 잔금과 동시에 말소한다"(해당 시), "전세보증보험 가입에 협조한다".

계약 후 30일 안에 전월세 신고(보증금 60,000,000원 초과 또는 월세 300,000원 초과, 수도권·광역시·세종·제주·시 지역)를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 2025년 6월부터 미신고 과태료(최대 300,000원)가 실제 부과됩니다. 신고 대상이 아니면 주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자(600원)를 따로 받습니다.

잔금·입주일 — 순서가 생명

1. 아침에 등기부등본을 다시 뗍니다. 계약 후 새 근저당·가압류가 생겼으면 잔금을 내지 않습니다.
2. 잔금은 등기부상 소유자 명의 계좌로 이체합니다. 대리인·가족 계좌는 안 됩니다.
3. 열쇠를 받고 당일 전입신고(정부24 또는 주민센터). 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로, 잔금일 당일에 집주인이 대출을 받으면 그 근저당이 나보다 앞섭니다. 이것이 특약이 필요한 이유입니다.
4. 확정일자를 아직 안 받았으면 같은 날 받습니다.
5. 다음 날 등기부를 한 번 더 확인합니다.

전세보증금반환보증 (HUG·SGI·HF)

집주인이 보증금을 안 돌려주면 보증기관이 먼저 지급하고 집주인에게 받아내는 보험입니다. HUG 기준 요건은 보증금 수도권 700,000,000원·그 외 500,000,000원 이하, 보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격의 90%, 선순위 채권 ≤ 60%, 전입신고·확정일자 완료, 계약 기간 1년 이상이고 계약 기간의 절반이 지나기 전 가입입니다. 보증료는 아파트 연 0.115%(부채비율 80% 이하), 단독·다가구·기타 최대 0.154%이며 청년·저소득층은 할인됩니다. 은행 전세대출과 묶인 '전세대출보증'과는 다른 상품이니 이름을 확인하세요.

계약 갱신과 종료

계약갱신청구권: 만료 6개월~2개월 전에 요구하면 1회, 2년 연장되고 보증금·월세 인상은 5% 이내입니다. 집주인은 본인·직계가족 실거주 등 법정 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 아무 말 없이 기간이 지나면 묵시적 갱신으로 같은 조건 2년이 연장되며, 이때 임차인은 언제든 해지를 통보하고 3개월 뒤 나갈 수 있습니다. 묵시적 갱신은 갱신청구권을 쓴 것으로 치지 않습니다.

보증금 미반환: 이사 전에 임차권등기명령(관할 지방법원)을 신청해 등기가 된 뒤 나가야 대항력이 유지됩니다. 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다. 전세사기 피해자 특별법은 2027년 5월 31일까지 연장돼 있습니다.

전세로 살면서 목돈을 모아 매매로 가는 길이 청약입니다. 다음 편에서 청약 가점을 계산합니다.