부모님 집 물려받기 — 증여세 계산기(공제 5천만·혼인 1억·배우자 6억, 세율 10~50%), 상속세 일괄공제 5억, 증여 취득세 3.5~12% (2026년)

부모님 집을 물려받는 길은 살아 계실 때 받는 증여와 돌아가신 뒤 받는 상속 두 가지이고, 세율은 같지만 공제가 크게 다릅니다. 증여는 자녀 한 사람당 10년에 5,000만 원(혼인·출산 시 1억 추가)만 공제되는 반면, 상속은 기본 5억에 배우자 몫 5억 이상이 더해집니다. 계산기로 증여세와 취득세를 계산하고, 같은 재산을 상속으로 받을 때와 비교해 보세요.

증여세 계산 구조

증여세 = (증여재산 + 10년 내 같은 사람에게 받은 사전증여 − 증여재산공제) × 세율 − 누진공제, 그리고 3개월 내 신고하면 산출세액의 3%를 깎아 줍니다.

주는 사람 → 받는 사람	공제 (10년 합산)
배우자	600,000,000원
부모·조부모 → 성인 자녀·손자녀	50,000,000원
부모·조부모 → 미성년 자녀	20,000,000원
자녀 → 부모	5,000만 원
기타 친족 (형제·며느리·사위 등)	10,000,000원
혼인·출산 추가공제 (2024년~)	혼인신고 전후 2년·출생 후 2년 이내, 100,000,000원 (통합 한도)

과세표준	세율	누진공제
1억 이하	10%	—
1억 ~ 5억	20%	1,000만
5억 ~ 10억	30%	6,000만
10억 ~ 30억	40%	1억 6,000만
30억 초과	50%	4억 6,000만

세율은 상속세와 같습니다. 주택은 시가로 평가하는데, 아파트는 증여일 전 6개월~후 3개월 사이 같은 단지·유사 면적의 실거래가(유사매매사례가액)를 쓰고, 단독·다세대처럼 사례가 없으면 공시가격이나 감정평가액을 씁니다. 공시가격으로 신고했다가 국세청이 감정평가로 시가를 다시 잡는 사례가 늘고 있어, 고가 주택은 감정평가를 먼저 받는 것이 안전합니다.

증여받으면 취득세도 낸다

증여로 집을 받으면 증여세와 별도로 취득세를 냅니다. 기본 3.5%(+지방교육세 0.3% + 85㎡ 초과 농특세 0.2% = 3.8~4.0%)이고, 조정대상지역 안의 시가표준액 3억 원 이상 주택은 12%(+0.4% + 1.0% = 12.4~13.4%)로 뜁니다. 다만 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우는 12%가 아닌 3.5%입니다. 2023년부터 취득세 과세표준도 시가인정액이라 공시가격이 아닌 시가 기준으로 냅니다. 취득일이 속한 달 말일부터 3개월 안에 신고합니다. 취득세 계산기

상속세 — 10억까지는 대개 세금이 없다

상속세는 돌아가신 분의 재산 전체에 매기고(유산세 방식) 상속인들이 나눠 냅니다. 일괄공제 500,000,000원(기초공제 2억 + 인적공제 대신 선택)과 배우자가 있으면 배우자공제 최소 500,000,000원~최대 30억이 더해져, 배우자와 자녀가 있는 가정은 재산 10억 원까지 상속세가 없습니다. 상속 취득세는 2.8%(+교육세 0.16% + 농특세 0.2%)로 증여보다 낮고, 신고는 6개월 이내입니다.

2025년 정부가 발표한 유산취득세 전환(상속인별 과세, 2028년 목표)과 자녀공제 5억·최고세율 40% 안은 2026년 9월 현재 국회를 통과하지 못했습니다. 2026년 8월 세제개편안에도 빠져 있어 당분간 현행이 유지됩니다. 인터넷에 "2026년부터 자녀 1인당 5억 공제"라고 쓴 글은 시행되지 않은 안입니다.

증여 vs 상속 — 판단 기준

	증여	상속
공제	자녀 5,000만 (혼인·출산 +1억)	일괄 5억 + 배우자 5억~30억
취득세	3.5% / 12%	2.8%
시점	원하는 때, 10년 단위로 반복 가능	사망 시 한 번
합산	10년 내 사전증여 합산	사망 전 10년 내 증여분 합산 (상속인 외 5년)
유리한 경우	재산이 크고 값이 오를 자산, 소득 있는 자녀에게 임대 물건 넘길 때	총재산 10억 이하, 고령 부모

실무에서 많이 쓰는 방법은 10년마다 공제 한도만큼 나눠 증여하는 것(자녀 성년 전 2,000만 + 성년 후 5,000만 + 혼인 1억), 그리고 부담부증여(전세 보증금이나 대출을 자녀가 떠안는 조건으로 증여해 그만큼 증여세를 줄이는 대신 부모가 그 부분에 양도세를 내는 방식)입니다. 부담부증여는 양도세와 증여세를 함께 계산해야 유불리가 나옵니다. 자녀가 임대소득이 생기면 건강보험 피부양자 자격도 확인합니다.

부모 자식 사이라도 시가보다 30% 이상 싸게 팔면 그 차액을 증여로 보고, 2026년부터는 지방세(취득세)도 같은 기준으로 증여 취득세를 매깁니다. 자녀에게 빌려주는 돈은 차용증·이자 지급 내역(연 4.6% 기준)이 없으면 증여로 봅니다.

마지막 편은 모든 거래에 붙는 비용, 중개보수입니다.