주택담보대출 한도 계산기 — LTV 40%·70%, 스트레스 DSR 3%p, 수도권 6억 한도, 디딤돌·보금자리론 조건 (2026년 9월 규제 기준)
내 소득과 집값으로 주담대가 얼마까지 나오는지 계산합니다. 규제지역 LTV 40%(생애최초 70%), 시가별 6억·4억·2억 한도, DSR 40%와 수도권 스트레스 금리 3.0%p, 신용대출 5년 환산, 30년 만기, 디딤돌·보금자리론·신생아특례 조건과 금리 정리.
집을 살 때 "얼마까지 빌릴 수 있나"는 두 개의 자로 잽니다. 집값 기준 LTV와 소득 기준 DSR이고, 대출은 둘 중 작은 쪽까지만 나옵니다. 2025년 6·27과 10·15 대책 이후 수도권·규제지역은 여기에 금액 한도(6억·4억·2억)와 만기 30년 제한, 스트레스 금리 3%p가 겹쳐 실제 한도가 크게 줄었습니다. 계산기에 집값·소득·기존 대출을 넣으면 세 자 중 어디에 걸리는지 보여 줍니다.
주택담보대출 한도 계산기 (2026년 9월 규제 기준)
DSR 40%(은행) 기준, 원리금균등. 스트레스 금리는 수도권·규제지역 3.0%p, 지방 0.75%p에 금리 유형별 비율을 곱해 적용. 신용대출은 5년 만기 환산(금리 6% 가정). 수도권·규제지역은 만기 최장 30년, 시가별 한도(15억 이하 6억·25억 이하 4억·초과 2억) 적용. 실제 심사는 은행별 소득 인정 방식·신용도에 따라 다릅니다.
2026년 9월 규제 한눈에
| 구분 | 수도권·규제지역 | 비규제(지방) |
|---|---|---|
| LTV (무주택·처분조건부 1주택) | 40% | 70% |
| LTV 생애최초 | 70% | 80% (정책대출 기준) |
| 2주택 이상 신규 주담대 | 금지 | — |
| 주담대 금액 한도 | 시가 15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억 | 없음 |
| 만기 | 최장 30년 | 40년까지 |
| DSR (총 대출 1억 초과 차주) | 은행 40% · 2금융 50% | 동일 |
| 스트레스 금리 | 3.0%p | 실질 0.75%p (2026-12-31까지) |
| 전입 의무 | 구입 후 6개월 내 | — |
| 신용대출 | 연소득 이내, 1억 초과 시 1년간 주택 구입 제한 | — |
규제지역은 서울 25개구 전역 + 경기 15곳(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·기흥·의왕·하남·화성 동탄·구리)입니다. 서울에서 9억 원 아파트를 사는 무주택자는 LTV 40%로 3억 6천만 원까지만 나오고, 15억 아파트도 6억 원이 상한입니다. 나머지는 자기자본이어야 하므로 서울 매수의 관건은 대출이 아니라 자기자본이 됐습니다.
DSR — 소득이 정하는 한도
DSR = 모든 대출의 연 원리금 상환액 ÷ 연소득. 은행은 40%까지입니다. 연소득 8,000만 원이면 연 3,200만 원, 월 267만 원까지의 원리금이 허용됩니다. 여기에 스트레스 금리를 더한 금리로 원리금을 계산하기 때문에, 실제 금리 5%라도 수도권 변동형은 8%로 계산되어 한도가 약 30% 줄어듭니다.
신용대출은 5년 만기로 환산해 원리금을 잡습니다. 5천만 원 신용대출이 연 1,160만 원의 원리금으로 잡혀 주담대 한도를 1억 원 넘게 깎습니다. 전세대출은 무주택자는 DSR에 들어가지 않고, 2025년 10월부터 1주택자가 수도권에서 받는 전세대출은 이자분만 들어갑니다. 학자금·중도금·이주비 대출은 제외입니다.
금리 — 2026년 9월
5대 은행 주담대는 5년 혼합형 4.9~7.3%, 변동형 4.2~6.5% 범위입니다. 기준금리가 7·8월 두 번 올라 3.00%가 됐고 연초보다 약 1%p 높습니다. 혼합형은 5년간 고정이라 스트레스 금리 적용 비율이 낮아 한도가 변동형보다 더 나옵니다. 지금처럼 금리 상승기에는 한도와 안정성 모두 혼합·주기형이 유리한 경우가 많습니다.
정책대출 — 요건이 되면 무조건 먼저
| 상품 | 소득 (부부합산) | 주택가격 | 한도 | 금리 (2026년) |
|---|---|---|---|---|
| 디딤돌대출 | 60,000,000원 (생애최초·2자녀 7,000만, 신혼 85,000,000원) | 5억 이하 (신혼·2자녀 6억), 85㎡ 이하 | 수도권 2억 / 생애최초 2.4억 / 신혼 3.2억 (지방 2.5·3·4억) | 수도권 2.85~4.15% (지방 −0.2%p) |
| 신생아특례 (2년 내 출산) | 1.3억 (맞벌이 2억) | 9억 이하 | 수도권 4억 (지방 5억) | 1.8~4.5% |
| 보금자리론 | 70,000,000원 (신혼 8,500만, 2자녀 1억) | 6억 이하 | 3.6억 (생애최초 4.2억) | 4.9~5.2% (우대 최대 −1.0%p) |
정책대출은 DSR 대신 DTI 60%(보금자리론 규제지역 50%)를 써서 한도가 더 나오고, 디딤돌은 은행 금리보다 1~2%p 낮습니다. 다만 2025년 6·27 대책으로 수도권 한도가 20% 줄었고, 순자산 기준(디딤돌 약 5억 원)이 있습니다. 소득이 6,000만 원을 조금 넘는 맞벌이라면 신혼(8,500만) 또는 신생아(1.3억) 기준에 들어가는지 먼저 봅니다.
대출 전 체크리스트
- 신용대출을 먼저 정리합니다. DSR 5년 환산 때문에 주담대 한도를 가장 많이 깎는 항목이고, 1억 초과 시 규제지역 매수가 막힙니다.
- 부부합산 소득으로 신청하면 DSR 여유가 두 배가 됩니다. 단, 배우자의 기존 대출도 합산됩니다.
- 규제지역은 6개월 내 전입 의무가 있어 세입자가 있는 집은 사기 어렵습니다. 토지거래허가구역(서울 전역·경기 15곳)은 2년 실거주 의무까지 있습니다.
- 잔금일 기준 한도가 나오니 계약 전에 은행 사전 심사(가심사)를 받아 둡니다. 계약 후 한도가 안 나오면 계약금을 날립니다.
- 대출 실행 후 3년 안에 갚으면 중도상환수수료(2025년부터 0.5~0.7% 수준으로 인하)가 있습니다.
대출까지 정해졌다면 잔금과 함께 내는 첫 세금, 취득세가 다음 편입니다.
자주 묻는 질문
LTV와 DSR 중 뭐가 한도를 결정하나요?
둘 중 작은 쪽입니다. LTV는 집값 대비 한도, DSR은 소득 대비 한도라서 집값이 높고 소득이 낮으면 DSR에 걸리고, 소득은 높은데 규제지역이면 LTV 40%와 6억 한도에 걸립니다. 2026년 수도권에서는 대부분 DSR보다 '규제지역 LTV 40%·6억 한도'가 먼저 걸립니다.
스트레스 DSR이 뭔가요?
DSR을 계산할 때 실제 금리가 아니라 '실제 금리 + 스트레스 금리'로 원리금을 계산해 한도를 줄이는 제도입니다. 2025년 7월 3단계 시행 이후 수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 3.0%p(10·15 대책으로 상향), 지방은 1.5%의 50%인 0.75%p가 2026년 12월 31일까지 적용됩니다. 실제 이자는 그대로이고 한도만 줄어듭니다. 변동금리는 100%, 혼합·주기형은 고정 기간에 따라 줄고 순수 고정금리는 적용되지 않습니다.
신용대출이 있으면 주담대가 얼마나 줄어드나요?
DSR 계산 시 신용대출은 실제 만기와 무관하게 5년 만기 원리금 분할로 환산합니다. 5천만 원 신용대출(금리 6%)이면 연 원리금 약 1,160만 원이 잡혀, 연소득 6천만 원 기준 DSR 40%(2,400만 원) 중 절반을 먹습니다. 또 규제지역에서는 1억 원 초과 신용대출을 받으면 1년간 주택 구입이 제한되니 주담대 전에 신용대출을 정리하는 것이 순서입니다.
정책대출(디딤돌·보금자리론)은 DSR을 안 보나요?
디딤돌·보금자리론은 DSR 대신 DTI(60%, 규제지역 보금자리론 50%)를 적용해 한도가 더 나오는 편이고, 금리도 낮습니다. 대신 소득(디딤돌 부부합산 6,000만·신혼 8,500만, 보금자리론 7,000만~1억)과 주택가격(5~6억) 요건이 있습니다. 요건이 되면 무조건 정책대출부터 알아보세요.
참고·출처
※ 본 글은 일반 정보 제공 목적이며 개별 부동산 거래·세무에 대한 자문이 아닙니다. 세율·공제·규제 지역은 자주 바뀌므로 계약이나 신고 전 국세청·국토교통부·지자체 공식 안내와 세무사 상담을 거치세요.