재산세·종합부동산세 계산기 2026 — 공시가격으로 보유세 계산, 1주택 공정시장가액비율 43~45%, 종부세 기본공제 9억·12억, 7·9월·12월 납부

집을 갖고 있으면 매년 7월과 9월에 재산세 고지서가 오고, 공시가격이 높으면 12월에 종합부동산세가 한 번 더 옵니다. 둘 다 시세가 아니라 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준으로 계산하므로, 공시가격만 알면 미리 계산할 수 있습니다. 계산기는 재산세와 종부세를 한 번에 보여 줍니다.

재산세 — 모든 주택 소유자

1. 3월 중순공시가격 열람안 공개 · 이의신청(의견 제출)
2. 4월 말공시가격 확정
3. 6월 1일과세기준일 — 이날 소유자가 납세자
4. 7월재산세 1차 (절반)
5. 9월재산세 2차 (절반) · 16~30일 부부 공동명의 1주택 특례 신청
6. 12월 1~15일종합부동산세 납부 (250만 원 초과분 6개월 분납)

과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율. 2026년 1세대 1주택자는 공시가 3억 이하 43%, 6억 이하 44%, 6억 초과 45%의 낮은 비율을 쓰고(한국세정신문), 다주택자·법인은 60%입니다. 여기에 세율을 적용합니다.

과세표준	표준세율	누진공제	1주택 특례 (공시가 9억 이하)
6천만 원 이하	0.10%	—	0.05%
6천만 ~ 1.5억	0.15%	3만 원	0.10%
1.5억 ~ 3억	0.25%	18만 원	0.20%
3억 초과	0.40%	63만 원	0.35%

공시가 5억 원 1주택이면 과세표준 5억 × 44% = 2억 2천만 원, 특례세율로 2.2억 × 0.20% − 18만 = 26만 원. 여기에 도시지역분(과세표준 × 0.14% = 30만 8천 원)과 지방교육세(재산세의 20% = 5만 2천 원)를 더해 약 62만 원이 1년 재산세입니다.

재산세 본세 (특례 0.20%)260,000원

도시지역분 (0.14%)308,000원

지방교육세 (본세의 20%)52,000원

1년 재산세 합계620,000원

합계는 약 62만 원 · 7월·9월 절반씩 고지

• 7월과 9월에 절반씩 고지되고, 20만 원 이하면 7월에 한 번에 나옵니다(서초구청 재산세 안내).
• 지난해보다 세금이 크게 오르지 않도록 공시가 3억 이하 105%, 6억 이하 110%, 6억 초과 130%의 세부담 상한이 있습니다.

1주택 특례세율은 법상 2026년분까지이고, 2029년까지 연장하는 개편안이 입법예고 중입니다.

종합부동산세 — 공시가 합계가 9억을 넘으면

세대가 아니라 개인별로 보유 주택 공시가격을 합쳐 900,000,000원(1세대 1주택 단독명의는 1,200,000,000원)을 빼고, 남는 금액의 60%가 과세표준입니다. 공시가 12억 이하 1주택자는 종부세가 없습니다. 시세로는 대략 17억 안팎까지입니다.

과세표준	2주택 이하	누진공제	3주택 이상	누진공제
3억 이하	0.5%	—	0.5%	—
3억 ~ 6억	0.7%	60만	0.7%	60만
6억 ~ 12억	1.0%	240만	1.0%	240만
12억 ~ 25억	1.3%	600만	2.0%	1,440만
25억 ~ 50억	1.5%	1,100만	3.0%	3,940만
50억 ~ 94억	2.0%	3,600만	4.0%	8,940만
94억 초과	2.7%	1억 180만	5.0%	1억 8,340만

인터넷의 많은 계산기가 3주택 이상에 2022년 이전 세율(1.2~6.0%)을 그대로 쓰고 있으니 주의하세요. 현행 3주택 세율은 과세표준 12억 초과 구간부터만 2주택과 다릅니다(종합부동산세법 시행규칙 세율표). 조정대상지역 2주택은 2023년부터 일반세율입니다.

산출세액에서 같은 과세표준에 이미 낸 재산세를 빼고, 1세대 1주택자는 나이와 보유기간 공제를 합쳐 최대 80%까지 깎습니다.

1세대 1주택 종부세 세액공제 (합산 최대 80%)

나이	공제	보유기간	공제
60세 이상	20%	5년 이상	20%
65세 이상	30%	10년 이상	40%
70세 이상	40%	15년 이상	50%

70세 이상이면서 15년을 보유한 1주택자는 종부세의 20%만 냅니다. 농어촌특별세 20%가 붙고, 12월 1~15일에 납부하며 250만 원 초과분은 6개월 분납이 됩니다.

부부 공동명의 1주택은 각자 9억 원씩 18억 원을 공제받거나, 1세대 1주택 특례(12억 공제 + 나이·보유 공제)를 선택할 수 있습니다. 2026년분부터 지분이 적은 배우자를 납세자로 지정하는 것도 허용됐고, 신청은 9월 16~30일입니다.

2027년 이후 — 개편안 (미확정)

2026년 8월 정부 세제개편안은 종부세를 크게 바꾸는 내용을 담고 있습니다. 실거주 1주택자는 완화, 다주택·비거주자는 강화되는 방향입니다.

종부세 현행 vs 2026년 정부 개편안

항목	현행 (2026년분)	개편안 (미확정)
1세대 1주택 공제	12억 원	거주자 14억 원 · 비거주 1주택 9억 원
다주택자 공제	9억 원	4억 원 + 거주 비율 × 5억
공정시장가액비율	60%	70% (3주택 이상·조정지역은 2028년 80%)
세부담 상한	150%	200%
세액공제	나이·보유 합산 최대 80%	금액 한도 신설

보유세를 줄이는 합법적 방법

• 잔금일을 6월 1일 이후로 잡으면 매수 첫해 보유세는 매도인 부담입니다.
• 1주택자는 단독명의 vs 공동명의를 종부세 계산기로 비교합니다. 공시가 18억 이하 공동명의는 종부세가 없지만, 고령·장기보유 공제가 큰 경우 단독명의 특례가 유리할 수 있습니다.
• 공시가격 열람 기간(3월)에 시세보다 과하게 잡힌 공시가는 이의신청합니다.
• 다주택자의 종부세는 개인별 합산이라 부부가 나눠 갖는 것이 유리한 경우가 많지만, 증여 취득세 3.5~12%와 증여세를 먼저 계산해야 합니다.

보유세는 매년 내지만 가장 큰 세금은 팔 때 한 번 내는 양도세입니다. 다음 편입니다.