재산세·종합부동산세 계산기 2026 — 공시가격으로 보유세 계산, 1주택 공정시장가액비율 43~45%, 종부세 기본공제 9억·12억, 7·9월·12월 납부

집을 갖고 있으면 매년 7월과 9월에 재산세 고지서가 오고, 공시가격이 높으면 12월에 종합부동산세가 한 번 더 옵니다. 둘 다 시세가 아니라 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준으로 계산하므로, 공시가격만 알면 미리 계산할 수 있습니다. 계산기는 재산세와 종부세를 한 번에 보여 줍니다.

재산세 — 모든 주택 소유자

과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율. 2026년 1세대 1주택자는 공시가 3억 이하 43%, 6억 이하 44%, 6억 초과 45%의 낮은 비율을 쓰고, 다주택자·법인은 60%입니다. 여기에 세율을 적용합니다.

과세표준	표준세율	누진공제	1주택 특례 (공시가 9억 이하)
6천만 원 이하	0.10%	—	0.05%
6천만 ~ 1.5억	0.15%	3만 원	0.10%
1.5억 ~ 3억	0.25%	18만 원	0.20%
3억 초과	0.40%	63만 원	0.35%

공시가 5억 원 1주택이면 과세표준 5억 × 44% = 2억 2천만 원, 특례세율로 2.2억 × 0.20% − 18만 = 26만 원. 여기에 도시지역분(과세표준 × 0.14% = 30만 8천 원)과 지방교육세(재산세의 20% = 5만 2천 원)를 더해 약 62만 원이 1년 재산세입니다. 7월과 9월에 절반씩 고지되고, 20만 원 이하면 7월에 한 번에 나옵니다. 지난해보다 세금이 크게 오르지 않도록 공시가 3억 이하 105%, 6억 이하 110%, 6억 초과 130%의 세부담 상한이 있습니다.

1주택 특례세율은 법상 2026년분까지이고, 2029년까지 연장하는 개편안이 입법예고 중입니다.

종합부동산세 — 공시가 합계가 9억을 넘으면

세대가 아니라 개인별로 보유 주택 공시가격을 합쳐 900,000,000원(1세대 1주택 단독명의는 1,200,000,000원)을 빼고, 남는 금액의 60%가 과세표준입니다. 공시가 12억 이하 1주택자는 종부세가 없습니다. 시세로는 대략 17억 안팎까지입니다.

과세표준	2주택 이하	누진공제	3주택 이상	누진공제
3억 이하	0.5%	—	0.5%	—
3억 ~ 6억	0.7%	60만	0.7%	60만
6억 ~ 12억	1.0%	240만	1.0%	240만
12억 ~ 25억	1.3%	600만	2.0%	1,440만
25억 ~ 50억	1.5%	1,100만	3.0%	3,940만
50억 ~ 94억	2.0%	3,600만	4.0%	8,940만
94억 초과	2.7%	1억 180만	5.0%	1억 8,340만

인터넷의 많은 계산기가 3주택 이상에 2022년 이전 세율(1.2~6.0%)을 그대로 쓰고 있으니 주의하세요. 현행 3주택 세율은 과세표준 12억 초과 구간부터만 2주택과 다릅니다. 조정대상지역 2주택은 2023년부터 일반세율입니다.

산출세액에서 같은 과세표준에 이미 낸 재산세를 빼고, 1세대 1주택자는 나이(60세 20%·65세 30%·70세 40%)와 보유기간(5년 20%·10년 40%·15년 50%) 공제를 합쳐 최대 80%까지 깎습니다. 70세 이상이면서 15년을 보유한 1주택자는 종부세의 20%만 냅니다. 농어촌특별세 20%가 붙고, 12월 1~15일에 납부하며 250만 원 초과분은 6개월 분납이 됩니다.

부부 공동명의 1주택은 각자 9억 원씩 18억 원을 공제받거나, 1세대 1주택 특례(12억 공제 + 나이·보유 공제)를 선택할 수 있습니다. 2026년분부터 지분이 적은 배우자를 납세자로 지정하는 것도 허용됐고, 신청은 9월 16~30일입니다.

2027년 이후 — 개편안 (미확정)

2026년 8월 정부 세제개편안은 종부세를 크게 바꾸는 내용을 담고 있습니다. 1세대 1주택 거주자 공제 14억 원(비거주 1주택 9억), 다주택자 공제 4억 원 + 거주 비율 × 5억, 공정시장가액비율 60% → 70%(3주택 이상·조정지역은 2028년 80%), 세부담 상한 150% → 200%, 세액공제에 금액 한도 신설 등입니다. 실거주 1주택자는 완화, 다주택·비거주자는 강화되는 방향입니다. 국회를 통과하면 2027년분(2027년 12월 납부)부터 적용되며, 이 글은 확정 시 업데이트합니다.

보유세를 줄이는 합법적 방법

• 잔금일을 6월 1일 이후로 잡으면 매수 첫해 보유세는 매도인 부담입니다.
• 1주택자는 단독명의 vs 공동명의를 종부세 계산기로 비교합니다. 공시가 18억 이하 공동명의는 종부세가 없지만, 고령·장기보유 공제가 큰 경우 단독명의 특례가 유리할 수 있습니다.
• 공시가격 열람 기간(3월)에 시세보다 과하게 잡힌 공시가는 이의신청합니다.
• 다주택자의 종부세는 개인별 합산이라 부부가 나눠 갖는 것이 유리한 경우가 많지만, 증여 취득세 3.5~12%와 증여세를 먼저 계산해야 합니다.

보유세는 매년 내지만 가장 큰 세금은 팔 때 한 번 내는 양도세입니다. 다음 편입니다.