부동산 중개수수료 계산기 — 매매·전세·월세 상한요율표, 월세 환산 공식(×100·×70), 부가세, 오피스텔 요율, 깎는 법 (2026년)
주택 중개보수 상한 계산. 매매 0.4~0.7%(2억~9억 0.4%), 임대차 0.3~0.6%(1억~6억 0.3%), 월세 환산 보증금+월세×100(5천만 미만 ×70), 부가세 별도, 오피스텔 0.5·0.4%, 요율은 상한이라 협의 가능, 지급 시기·증빙까지.
집을 사고팔거나 빌릴 때 마지막에 내는 돈이 중개보수(복비)입니다. 요율은 공인중개사법 시행규칙과 지자체 조례로 상한이 정해져 있고, 2021년 10월 개편 이후 2026년까지 바뀌지 않았습니다. 상한이라는 점이 핵심입니다. 계약서를 쓰기 전에 요율을 정해야 하고, 협의로 낮출 수 있습니다. 계산기에 거래 종류와 금액을 넣으면 상한액과 부가세 포함액이 나옵니다.
중개보수 상한 계산기
매매: 5천만 미만 0.6%(한도 25만) · 2억 미만 0.5%(80만) · 9억 미만 0.4% · 12억 미만 0.5% · 15억 미만 0.6% · 15억 이상 0.7%. 임대차: 5천만 미만 0.5%(20만) · 1억 미만 0.4%(30만) · 6억 미만 0.3% · 12억 미만 0.4% · 15억 미만 0.5% · 15억 이상 0.6%. 월세 환산 = 보증금 + 월세×100, 5천만 미만이면 월세×70. 오피스텔 매매 0.5%·임대차 0.4%. 지자체 조례로 ±0.1%p 다를 수 있음.
주택 매매 상한요율
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 ~ 2억 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 ~ 9억 미만 | 0.4% | — |
| 9억 ~ 12억 미만 | 0.5% | — |
| 12억 ~ 15억 미만 | 0.6% | — |
| 15억 이상 | 0.7% | — |
6억 5천만 원 아파트면 0.4%로 260만 원, 부가세 포함 286만 원이 상한입니다. 10억이면 0.5%로 500만 원, 16억이면 0.7%로 1,120만 원입니다. 2021년 개편 전에는 9억 이상이 0.9%였으니 고가 주택일수록 부담이 줄었습니다.
임대차(전세·월세) 상한요율
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 ~ 1억 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 ~ 6억 미만 | 0.3% | — |
| 6억 ~ 12억 미만 | 0.4% | — |
| 12억 ~ 15억 미만 | 0.5% | — |
| 15억 이상 | 0.6% | — |
월세 환산: 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100). 이 값이 5천만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산합니다. 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이면 1,000만 + 5,000만 = 6,000만 원 → 5천만 이상이므로 그대로 0.4% = 24만 원(한도 30만 원 이내). 보증금 500만 원에 월세 30만 원이면 500만 + 3,000만 = 3,500만 원 → 5천만 미만이라 500만 + 2,100만 = 2,600만 원 × 0.5% = 13만 원입니다.
전세 4억이면 0.3%로 120만 원, 부가세 포함 132만 원입니다.
오피스텔·상가
전용 85㎡ 이하이고 주방·화장실·목욕시설을 갖춘 주거용 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%의 고정 상한입니다. 그 외 오피스텔·상가·토지는 0.9% 이내에서 협의합니다. 주거용이라도 업무용으로 등록된 오피스텔에 0.9%를 요구하는 경우가 있는데, 실제 주거용으로 쓰인다면 주거용 요율 적용을 주장할 수 있습니다.
협의하는 법
요율은 상한이므로 계약 전에 정하는 것이 순서입니다. 현실적인 협의 포인트는 세 가지입니다. 한 중개사가 매도·매수(또는 임대·임차) 양쪽을 대리하는 양타일 때, 거래 금액이 커서 상한액 자체가 큰 경우, 그리고 같은 중개사와 매도와 매수를 함께 진행할 때입니다. 계약서 특약란이나 별도 확인서에 "중개보수 ○○원(부가세 별도/포함)"으로 적어 두면 잔금일 분쟁이 없습니다.
상한을 넘겨 받으면 공인중개사법 위반으로 등록 취소·업무정지 사유이고, 초과분은 돌려받을 수 있습니다. 중개사무소 벽에 걸린 요율표와 등록증을 확인하고, 영수증은 반드시 받습니다. 매수인은 양도세 필요경비로, 임차인은 현금영수증 소득공제로 쓸 수 있습니다.
코스를 마치며 — 집 한 채에 붙는 비용 총정리
6억 5천만 원 아파트를 사서 10년 살다 판다고 하면 이 코스에서 계산한 비용이 순서대로 붙습니다.
- 계약·대출 (1편·4편) — 규제지역이면 대출 40%, 자기자본 3억 9천만 원
- 살 때 — 취득세 약 1.1% 715만 원(생애최초 −200만) + 중개보수 최대 286만 원 + 등기비
- 갖고 있을 때 — 재산세 연 60만~100만 원 × 10년, 공시가 12억 넘으면 종부세
- 세놓을 때 — 임대소득세 (2주택부터)
- 팔 때 — 양도세: 1주택 12억 이하 비과세, 초과분은 80% 공제 후 과세 + 중개보수
- 물려줄 때 — 증여·상속세: 10억까지 상속은 대개 무세, 증여는 5천만 공제
세금은 매년 바뀌고 2026년 8월 정부 개편안(종부세·양도세·상속세·취득세)이 국회에 걸려 있습니다. 이 코스의 숫자는 확정 시점에 맞춰 업데이트하며, 큰 금액이 걸린 결정은 반드시 세무사와 확인하세요. 청약을 준비 중이라면 3편 청약 가점에서, 전세로 시작한다면 2편 계약 체크리스트에서 다시 시작하면 됩니다.
자주 묻는 질문
중개수수료는 꼭 요율표대로 내야 하나요?
아닙니다. 법에 정해진 것은 상한이고, 그 안에서 공인중개사와 협의해 정합니다. 계약서 작성 전에 요율을 확인하고 정하는 것이 원칙이며, 상한을 넘겨 받으면 위법입니다. 거래가 크거나 한 중개사가 매도·매수 양쪽을 맡은 경우 상한보다 낮게 합의되는 일이 흔합니다.
부가세 10%는 따로 내야 하나요?
중개사무소가 일반과세자면 중개보수에 부가세 10%를 더해 청구할 수 있고, 간이과세자(연 매출 1억 400만 미만)는 부가세를 따로 받지 못하거나 일부만 받습니다. 사업자 유형은 사무소에 걸린 사업자등록증으로 확인할 수 있으며, 현금영수증이나 세금계산서를 요구하면 소득공제·양도세 필요경비로 쓸 수 있습니다.
보증금 3천만 원에 월세 60만 원이면 얼마인가요?
먼저 3,000만 + 60만 × 100 = 9,000만 원으로 환산합니다. 5,000만 원 이상이므로 그대로 씁니다. 임대차 5,000만~1억 미만 구간은 0.4%에 한도 30만 원이라 9,000만 × 0.4% = 36만 원이지만 한도가 적용되어 최대 30만 원입니다. 환산액이 5,000만 원 미만이면 월세에 70을 곱해 다시 환산합니다.
중개수수료는 언제 내나요?
계약서에 정한 날, 보통 잔금일에 냅니다. 계약이 중간에 깨지면 중개사의 과실이 아닌 한 보수를 지급해야 한다는 판례가 있으니 계약금 단계에서 신중해야 합니다. 임대차는 임대인·임차인이 각각 내고, 매매는 매도인·매수인이 각각 냅니다.
참고·출처
※ 본 글은 일반 정보 제공 목적이며 개별 부동산 거래·세무에 대한 자문이 아닙니다. 세율·공제·규제 지역은 자주 바뀌므로 계약이나 신고 전 국세청·국토교통부·지자체 공식 안내와 세무사 상담을 거치세요.