청약 가점 계산기 — 무주택기간·부양가족·통장 가입기간 84점 계산, 1순위 조건, 예치금표, 배우자 통장 합산 (2026년)

청약은 새 아파트를 분양가에 사는 제도이고, 인기 단지는 가점 84점 만점 중 몇 점인가로 당락이 갈립니다. 가점은 무주택기간·부양가족·통장 가입기간 세 항목의 합이며 계산 규칙이 정해져 있어 미리 알 수 있습니다. 계산기에 세 가지를 넣으면 점수와 함께 어떤 항목을 몇 년 더 채워야 몇 점이 오르는지 보여 줍니다.

가점표 (2026년 현행)

항목	기준	점수
무주택기간 (최대 32)	1년 미만 2점, 이후 1년마다 +2점	15년 이상 32점
부양가족 (최대 35)	0명 5점, 1명당 +5점	6명 이상 35점
통장 가입기간 (최대 17)	6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 이후 1년마다 +1점	15년 이상 17점
배우자 통장 합산	배우자 기간의 50%, 최대 3점 (2024.3~)	합산 후 17점 상한

만점 84점은 무주택 15년 + 부양가족 6명 + 통장 15년입니다. 현실적으로 4인 가족(부양 3명, 20점)이 무주택 15년(32점)·통장 15년(17점)을 채우면 69점이고, 서울 인기 단지 당첨선이 대체로 60점대 후반~70점대라 4인 가족이 40대 중반은 되어야 닿는 구조입니다. 그래서 30대는 가점보다 특별공급과 추첨제를 봐야 합니다.

점수를 결정하는 세부 규칙

무주택기간은 만 30세부터 세고, 30세 전에 혼인했으면 혼인신고일부터입니다. 집을 팔았다면 판 날부터 다시 셉니다. 세대원 전원(배우자 포함, 분리세대 배우자도)이 무주택이어야 합니다. 다만 전용 60㎡ 이하이면서 공시가 수도권 1억 6천만·지방 1억 원 이하인 소형 저가주택 1채, 그리고 2025년부터 85㎡ 이하 공시가 수도권 5억·지방 3억 이하 비아파트(빌라·다세대·도시형생활주택)는 가점 계산 때 무주택으로 봅니다.

부양가족은 주민등록표에 함께 올라 있는 배우자(분리세대 인정), 직계존속(3년 이상 동거 + 세대주 + 부모 모두 무주택), 직계비속(만 30세 미만 미혼은 동거 무관, 30세 이상 미혼은 1년 이상 동거)입니다. 형제자매·본인은 제외입니다. 부모를 전입시켜 3년을 채우는 것이 가점을 10점 올리는 가장 흔한 방법이라 3년 동거 요건을 엄격히 봅니다.

통장 가입기간은 종합저축 가입일 기준이고, 미성년 때 가입한 기간은 최대 5년(2024년 개정, 이전 2년)만 인정합니다. 청약예금·부금을 종합저축으로 바꾸는 전환 신청은 2026년 9월 30일에 마감됩니다. 2024년 11월부터 월 납입 인정액이 250,000원으로 올라 국민주택(공공분양) 순차제에서 납입액을 빨리 쌓을 수 있습니다.

1순위 요건

지역	민영주택	국민주택	추가 조건
투기과열지구·조정대상지역	가입 24개월	24개월·24회 납입	세대주, 5년 내 당첨 이력 없음, 2주택 이상 세대 제외
수도권 (비규제)	12개월	12개월·12회	—
수도권 외	6개월	6개월·6회	—

2026년 9월 현재 규제지역은 서울 25개구 전역 + 경기 15곳(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·기흥·의왕·하남·화성 동탄·구리)입니다. 여기에 청약하려면 세대주여야 하므로, 부모 집에 사는 30대 미혼은 세대 분리(전입)를 먼저 해야 합니다. 규제지역은 당첨 후 재당첨 제한(최장 10년)과 전매제한(3년)도 붙습니다.

민영주택 예치금은 모집공고일 전까지 통장에 있어야 합니다.

전용면적	서울·부산	기타 광역시	기타 시·군
85㎡ 이하	300만 원	250만 원	200만 원
102㎡ 이하	600만 원	400만 원	300만 원
135㎡ 이하	1,000만 원	700만 원	400만 원
모든 면적	1,500만 원	1,000만 원	500만 원

가점제와 추첨제 비율

투기과열지구 민영주택은 60㎡ 이하 가점 40%·추첨 60%, 60~85㎡ 가점 70%·추첨 30%, 85㎡ 초과 가점 80%·추첨 20%입니다. 비규제지역은 85㎡ 이하 가점 40%·추첨 60%, 85㎡ 초과는 추첨 100%입니다. 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 먼저 배정되므로, 가점이 낮은 무주택자는 소형(60㎡ 이하) 추첨제와 비규제지역 중대형에서 기회가 큽니다.

특별공급 — 가점이 낮을 때의 통로

신혼부부(혼인 7년 이내), 생애최초(무주택 세대 전원이 집을 가진 적 없음, 5년 이상 소득세 납부), 신생아(2년 내 출산), 다자녀(2자녀부터, 2024년 개정), 노부모 부양, 기관 추천이 있습니다. 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 100~160%(맞벌이·신생아 완화)이고 자산 기준이 따로 있습니다. 2026년 11월부터 공공분양 다자녀 배점이 2자녀 25점·3자녀 35점으로 조정될 예정입니다.

청약통장 자체의 혜택

• 소득공제: 총급여 70,000,000원 이하 무주택 세대주가 연 3,000,000원 한도로 납입액의 40%(최대 120만 원)를 근로소득에서 공제. 연말정산 정리
• 청년주택드림청약통장: 만 19~34세, 연소득 5,000만 원 이하 무주택. 2년 이상 유지 시 최대 연 4.5% 이자, 이자소득 비과세(총급여 3,600만 이하), 당첨 시 분양가 70%까지 연 2.4%대부터의 청년주택드림대출 연계. 기존 통장에서 전환할 수 있으니 조건이 되면 바꿉니다.
• 일반 종합저축 금리는 2년 이상 3.1%입니다.

청약에 당첨되면 계약금·중도금·잔금을 어떻게 마련하느냐가 다음 문제이고, 그 답이 4편 대출 규제와 DSR입니다.