전세 vs 월세 vs 매매 — 기회비용으로 비교하는 계산기, 전월세 전환율 5%, 전세가율로 판단하는 법 (2026년)

집을 구할 때 전세·월세·매매는 서로 다른 상품처럼 보이지만, "1년 동안 이 집에 사는 데 실제로 얼마가 드는가"로 환산하면 한 줄에 놓고 비교할 수 있습니다. 전세는 보증금에 묶인 돈의 이자, 월세는 월세 그 자체와 보증금 이자, 매매는 대출이자·보유세·수선비에 자기자본의 기회비용입니다. 계산기에 세 조건을 넣으면 연간 주거비를 나란히 보여 줍니다.

세 가지를 같은 자로 재는 법

전세의 비용 = 보증금 × 금리. 보증금 4억 원이 2년 동안 집주인에게 가 있는 동안 나는 그 돈의 이자를 못 받습니다. 예금 금리 3.4%면 연 1,360만 원, 월 113만 원입니다. 보증금을 전세대출로 마련했다면 대출금리(2026년 9월 버팀목 2.5~3.5%, 은행 일반 전세대출 4%대)가 비용입니다. 여기에 보증금을 돌려받지 못할 위험이 따르는데, 이건 숫자로 안 보이니 2편 계약 체크리스트로 따로 관리합니다.

월세의 비용 = 월세 × 12 + 보증금 × 금리. 가장 직관적입니다. 보증금 5천만 원에 월세 130만 원이면 연 1,560만 원 + 170만 원 = 1,730만 원입니다.

매매의 비용 = 자기자본 × 금리 + 대출이자 + 보유비용 − 집값 변동. 6억 원 집을 자기 돈 3억 6천만 원과 대출 2억 4천만 원으로 샀다면, 자기자본 기회비용 1,224만 원 + 대출이자 1,200만 원(5%) + 재산세·수선비 300만 원(0.5%) = 연 2,724만 원입니다. 집값이 연 2.3% 이상 오르면 전세와 같아지고, 그보다 더 오르면 매매가 유리해집니다. 반대로 내리면 그만큼 손해가 커집니다. 취득세(1~3%)와 중개보수는 살 때 한 번 드는 비용이라 위 계산에서는 뺐지만, 2~3년 안에 팔 계획이면 연 단위로 나눠 더해야 합니다.

2026년 시장 숫자

지표	값 (2026년)	뜻
한국은행 기준금리	3% (8월 27일~)	7·8월 두 차례 인상
법정 전월세 전환율	5%	기준금리 + 2%p (상한 10%)
전세가율 (부동산원 5월)	전국 68.9% · 수도권 62.8% · 지방 74.7%	매매가 대비 전세가
서울 아파트 평균 매매가 (KB 8월)	약 16억 원 (KB 2026-08)	사상 첫 16억 돌파
서울 아파트 평균 전세가 (KB 8월)	약 7억 1,000만 원 (KB 2026-08)
월세 거래 비중 (6월, 전국)	68.4%	5년 평균 53.6% → 월세화 진행
5대 은행 주담대 금리 (9월)	혼합형 4.9~7.3% · 변동형 4.2~6.5%	연초 대비 약 1%p 상승

금리가 오르면 세 선택지의 순위가 바뀝니다. 전세와 매매는 금리에 비례해 비용이 커지고, 월세는 계약 기간 중 고정입니다. 2026년처럼 금리가 오르는 국면에서는 월세의 상대적 부담이 줄고, 대출 비중이 큰 매매의 부담이 가장 빨리 커집니다.

전월세 전환율 — 두 가지가 있다

법정 전환율은 이미 맺은 계약을 갱신하거나 계약 중에 전세를 월세로 바꿀 때 집주인이 넘길 수 없는 상한입니다. 기준금리 + 2%p로 지금은 연 5.0%이고, 보증금 1억 원을 줄이는 대가로 월 41만 6,667원까지만 올릴 수 있습니다. 신규 계약에는 적용되지 않습니다. 새 계약은 시장에서 정해지며, 서울 아파트는 대체로 5~6%대입니다.

거꾸로 월세를 전세로 환산할 때도 같은 식을 씁니다. 월세 100만 원은 연 1,200만 원 ÷ 5% = 보증금 2억 4천만 원과 맞먹습니다. 집주인이 "전세 3억 또는 보증금 1억에 월 100만 원"을 제시했다면, 전환율 기준으로 월세 쪽이 2억 원 차이에 대해 6%를 요구하는 셈이라 전세보다 조금 비싼 조건입니다.

상황별 판단 기준

전세가 맞는 경우. 2~4년 안에 이사할 가능성이 높고, 보증금 대부분을 자기 돈으로 낼 수 있으며, 그 지역 전세가율이 80% 아래라 보증금 안전이 확보될 때. 전세대출 금리가 예금 금리보다 낮은 정책대출(버팀목·신생아특례)을 받을 수 있다면 전세의 비용은 더 내려갑니다.

월세가 맞는 경우. 목돈이 없거나, 목돈을 투자에 굴리는 수익률이 전환율(5%)보다 높다고 판단하거나, 1~2년 단기 거주일 때. 보증금이 작아 사기 위험도 작습니다. 월세 세액공제(총급여 8,000만 원 이하, 월세의 15~17%, 연 1,000만 원 한도)를 받으면 실질 부담이 줄어듭니다. 2026 연말정산 정리

매매가 맞는 경우. 10년 이상 살 계획이고, 대출 원리금이 소득의 30%(DSR 40% 한도의 여유분) 안이며, 집값이 오르지 않아도 전세와의 차액(위 계산기의 손익분기)을 '내 집의 값'으로 낼 의향이 있을 때. 매매는 취득세·중개보수·양도세까지 거래 비용이 커서 짧게 살면 거의 항상 손해입니다.

전세를 골랐다면 다음 편에서 보증금을 지키는 계약 점검을, 매매를 골랐다면 3편(청약)과 4편(대출)으로 바로 가도 됩니다.