월세 받으면 세금은? 주택임대소득세 계산기 — 2,000만 원 분리과세 14%, 간주임대료 3.1%, 1주택 비과세, 전월세 신고제 과태료 (2026년)

집을 세놓아 월세를 받으면 사업소득이고, 다음 해 5월 종합소득세 신고 대상입니다. 다만 1주택 월세는 대부분 비과세이고, 2주택 이상이라도 연 2,000만 원 이하는 14% 분리과세를 고를 수 있어 실제 세금은 생각보다 작습니다. 계산기에 월세·보증금·주택 수를 넣으면 과세 대상인지, 분리과세와 종합과세 중 무엇이 유리한지 나옵니다.

누가 과세 대상인가

주택 수 (부부 합산)	월세	전세 보증금
1주택	비과세 (기준시가 12억 초과·국외 주택은 과세)	비과세
2주택	전액 과세	비과세 (2026년 귀속부터 12억 초과 주택 2채·보증금 합계 12억 초과는 간주임대료 과세)
3주택 이상	전액 과세	보증금 합계 3억 초과분 간주임대료 과세

주택 수는 본인과 배우자 소유를 합칩니다. 전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형 주택은 간주임대료 계산 때 주택 수와 보증금에서 뺍니다(한시 규정, 기한은 매년 확인).

간주임대료는 전세 보증금을 은행에 넣었다면 받았을 이자를 소득으로 보는 것입니다. (보증금 합계 − 3억) × 60% × 정기예금이자율 3.1%(2025년 귀속부터)로 계산합니다. 3주택자가 보증금 합계 8억이면 5억 × 60% × 3.1% = 930만 원이 수입으로 잡힙니다.

분리과세 vs 종합과세

임대 수입(월세 + 간주임대료)이 연 20,000,000원 이하면 둘 중 유리한 쪽을 고릅니다.

분리과세: (수입 − 수입 × 경비율 − 기본공제) × 14%. 경비율은 등록임대 60%·미등록 50%, 기본공제는 등록 400만·미등록 200만 원(임대소득 외 종합소득 2,000만 원 이하일 때만)입니다. 월세 100만 원(연 1,200만)을 받는 미등록 2주택자라면 (1,200만 − 600만 − 200만) × 14% = 56만 원, 지방세 포함 61만 6천 원입니다. 다른 소득이 2,000만 원을 넘으면 기본공제가 없어 84만 원(92만 4천 원)이 됩니다.

종합과세: 임대소득금액(수입 × (1 − 경비율))을 근로·사업소득과 합쳐 6~45% 누진세율을 적용합니다. 다른 소득이 없거나 적은 사람(과세표준 1,400만 이하 6%, 5,000만 이하 15%)은 종합과세가 유리할 수 있고, 근로소득이 5,000만 원을 넘어 24% 이상 구간이면 분리과세가 유리합니다.

수입이 2,000만 원을 넘으면 선택권 없이 종합과세입니다.

등록임대사업자 감면

지자체(렌트홈)와 세무서 양쪽에 등록한 임대사업자는 경비율 60%·공제 400만 원에 더해, 임대료 5% 인상 제한 등 의무를 지키면 임대소득세를 단기 30%·장기(10년) 75%(2호 이상 20%·50%) 감면받습니다. 대신 의무 임대기간(10년) 전에 팔면 과태료가 크고, 양도세·종부세 혜택은 2020년 이후 대부분 축소됐으므로 등록 여부는 세무사와 계산해 결정합니다.

사업자등록과 신고

월세를 받기 시작하면 20일 안에 세무서에 사업자등록을 해야 하고(홈택스 가능), 안 하면 수입금액의 0.2% 가산세가 붙습니다. 1주택 비과세 대상도 등록 의무는 있습니다. 신고는 다음 해 5월 종합소득세 신고 때 하며, 홈택스가 전월세 신고 자료로 수입을 미리 채워 줍니다.

건강보험 지역가입자라면 임대소득이 보험료 산정에 들어가고, 피부양자는 임대소득이 있으면(사업자등록 시 사업소득이 조금이라도 있으면, 미등록 시 연 500만 원 초과) 자격을 잃을 수 있어 부모님 명의 임대는 이 부분을 먼저 봐야 합니다. 4대보험 요율

전월세 신고제 — 임대인·임차인 모두

보증금 60,000,000원 초과 또는 월세 300,000원 초과 주택 임대차 계약(신규·금액이 바뀐 갱신)은 계약일부터 30일 안에 주민센터 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 신고합니다. 수도권 전역·광역시·세종·제주·도의 시 지역이 대상이고 군 지역은 제외입니다. 임대인·임차인 공동 신고가 원칙이지만 한쪽이 계약서를 첨부해 신고하면 됩니다.

2021년 시행 후 계도기간이 2025년 5월 31일로 끝나 2025년 6월 1일 이후 계약부터 과태료가 부과됩니다. 지연·미신고는 계약 금액과 지연 기간에 따라 2만~300,000원, 거짓 신고는 1,000,000원입니다. 신고하면 확정일자가 자동 부여되어 임차인은 따로 받을 필요가 없습니다.

집을 세놓다가 자녀에게 물려주는 단계가 오면 증여세와 상속세가 기다립니다. 다음 편입니다.